Man muss es relativ sehen

Wer in den vergangenen Jahren hierzulande in Fonds einbezahlt hat, die amerikanische Gewerbeimmobilien finanziert haben, hat immerhin 4 fette Jahre mit Traumrenditen gehabt, und wer rechtzeitig raus ist, hat absolut keinen Grund zum jammern. Amerikanische Gewerbeimmobilien waren einer der Bereiche, die sich wirklich gelohnt haben, auch wenn sie auf dem grauen kapitalmarkt angeboten wurden. Eine Stütze der Szene. Mochte das deutsche Wohneigentum auch eine Schrottimmobilie sein und die deutschen Kaufhallen ein Betrug - wer reich war, und seine Amis gut eingemischt hatte, kam trotz allem noch mit einer guten Rendite raus. Es sind nicht alles Betrüger.

Aber, wie ich hier nun schon seit etwas mehr als einem halben Jahr sage:

Ich sage hier schon länger, dass Gewerbeimmobilien das neue Subprime sind.

Ja, die Pleite von General Growth Properties ist schlimm. Sie ist sowas wie das Bear Stearns dieses nach Wohnungen und Büros wichtigsten amerikanischen Bausektor. Die deutschen Banken werden Blut und Wasser schwitzen, denn sie sind nicht zufällig dabei. Sie sind dabei, weil es die Jahre davor ein grandioses Geschäft war, an dem sie auf vielerlei Arten verdient haben. Das Geld, das sie jetzt verlieren, haben sie immerhin auch schon mal verdient.

Und jetzt?

Nun, man wird versuchen, die Immobilien zu versteigern, keine guten Preise erzielen, die dafür aber grossflächig, was bedeutet, dass auch andere Gewerbeimmobilien schlechter bewertet werden, damit unter den Schulden liegen, die sie bedienen müssen, und dann kommt der Moment, da man die Kredite erneuern muss und - ach, das ist alles gar nicht lustig.

Aber wie gesagt: Wer 2007 ausgestiegen ist, als wirklich jeder lumpige Chefarzt mitspielen wollte, ist gut gefahren.

Donnerstag, 16. April 2009, 22:13, von donalphons | |comment

 
Volle Zustimmung
Erzähle ich schon seit Anfang 2008, dass die richtige Bombe bei den Gewerbeimmobilien noch kommt (ich durfte da mal in der Tiefe in die dazu gehörenden Bücher einer Bank schauen) - neben den USA sind allerdings auch die Objekte in Europa bei den Banken nach heutigem Massstab überbewertet. Dabei ist nicht so sehr die Höhe des Abwertungsbedarfes entscheidend (wird nicht so hoch sein wie in den USA), sondern einfach das schiere Volumen.

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Das Problem, das ich bei diesem Bereich sehe, von meiner Tegernseewarte aus, sind all die Betroffenen, die jetzt mit einem nicht eben kleinen Teil ihres Vermögens zuerst unter die Räder kommen. Wenn dieses Buschfeuer wirklich kommt - und angesichts des Refinanzierungsbedarfs im nächsten halben Jahr ist das keine Frage - kann man in München Schnäppchenimmobilien kaufen gehen.

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Haben nicht auch manche Finanzdienstleister den Uni-Absolventen ganz gerne amerikanische Immobilienfonds empfohlen? Von T*cis habe ich zumindest einmal so eine Empfehlung bekommen (aber abgelehnt), wie es bei den anderen war, weiß ich nicht.

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Das war bis 2007 wirklich ein guter Tip. Es hat sich in der Geschichte seit der Depression der frühen 70er nie, kein einziges Mal gelohnt, gegen den amerikanischen Konsumenten zu wetten. Und selbst, als die Krise los ging, hiess es noch lange, dass der Konsument es richten werde. In diesem Fall gab es also sogar genug Bremsweg, um rauszukommen.

Aber prinzipiell sollte man nie etwas kaufen, das man nicht versteht. Das ist bei Fonds nicht anders als bei klassischen Wägen aus England.

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Äh.

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Ich schätze, es dürfte Ende 2004 gewesen sein - zu dem Zeitpunkt hatte ich bei Dir aber schon von der amerikanischen Immobilienblase gelesen, die in nicht allzu ferner Zukunft platzen werde. Das war nämlich einer der Gründe, warum ich denen gleich klipp und klar gesagt hatte, dass das für mich nicht in Frage käme. (Abgesehen davon habe ich auf solche Finanzdienstleister gar keine Lust und dafür auch gar kein Geld übrig.)

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Wenn man 2002 eingestiegen ist - praktisch bei Nullzins - war man gut dabei. 2004 war auch noch so halbwegs seriös. Gewerbeimmobilien funktionieren nach einem anderen System als normale Hausspekulationen, sie sind an den Mietzins gekoppelt, und damit gab es weniger Übertreibungen.

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Übrigens sollte man das hier nicht vergessen:

http://www.timesonline.co.uk/tol/money/property_and_mortgages/article6108758.ece

Das bedeutet in etwa, dass 13% der britischen Hauskreditnehmer faktisch pleite sind und mehr Schulden als Werte haben. Nur falls sich jemand wundert, warum gerade so viele klassische Automobile angeboten werden: Sie sind der Happen, der in der Krise entscheudet, ob man über oder unter der magischen Verschuldungsgrenze bleibt.

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Gewerbeimmobilien
Spekulation geht anders, geht aber auch :-)

Was man am meisten gesehen hat, war zum einen eine Tendenz auch in 1B-Lagen Multiples/Yields zu verwenden, die eigentlich nur in absoluten 1A-Lagen passen (wenn überhaupt).

Und zum zweiten auf diesen Werten dann höhere Beleihungswerte als üblich zu finanzieren, also eher 80-85% als 60-75%.

Beides zusammen gibt dann schnell ganz heftige Blasen, vor allem da die Nachfrage in 1B-Lagen viel schneller zurückgeht als in 1A-Lagen.

Und alle diese Objekte kommen in Schwierigkeiten, wenn 3-5 Jahre nach dem ersten Deal die Refinanzierung ansteht und dann plötzlich 10-20% EK fehlen; und das heißt eben, dass wir die große Welle bei den Gewerbeimmobilien noch lange nicht gesehen haben.

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