Vor eineinhalb Jahren hatte ich den Kauf einer Wohnung in Italien auf der näheren Lebensagenda stehen. Es gibt eine Reihe von Gründen, warum es nicht geklappt hat: Extrem hohe Preise rund um den Gardasee, ein bescheidenes Angebot, später dann schwere rechtliche Bedenken beim gefundenen Objekt, einer restauierungsbedürftigen Villa in Riva, die sicher irgendwie finanzierbar gewesen wäre, aber mit unabsehbaren Risiken verbunden war, und dann zeichnete sich schon damals der politische Rücksturz in die finsteren Zeiten des Berlusconi-Regimes ab - Verona beispielsweise bekam einen Bürgermeister mit rechtsextremen Ansichten. Damit bliebe nur die autonome Provinz Südtirol übrig, aber Berge und Seen kann man auch in Deutschland haben, mit weitaus weniger Fahrleistung und vermutlich weitaus höherer Belegung. Dazu kommt jetzt noch Inflation, der allgemeine wirtschaftliche Niedergang Italiens und Benzinpreise, so dass auf Platz 2 dieser Serie von Empfehlungen für die Rettung des Privatvermögens durch Immobilien etwas ganz anderes steht: Eine Altstadtwohnung dort, wo man sein will.



Einschränkend möchte ich sagen, dass es natürlich ein paar Regionen gibt, in denen man so etwas keinesfalls will: Der Osten Deutschlands, das Ruhrgebiet und ähnliche No-Go-Areas, die nachhaltig bewiesen haben, dass mit ihnen auf absehbare Zeit nicht mehr zu rechnen ist. In wirtschaftlich guten Zeiten könnte man natürlich auch dort riskieren, aber die Erfahrungen der letzten Jahre und die allgemeine Krise spricht dagegen. In wirtschaftlich halbwegs prosperierenden Regionen jedoch erscheint es mir ratsam, das Geld so schnell wie möglich in eine Immobilie umzuwandeln, mit folgenden Eigenschaften:

- im Zentrum
- in einer ruhigen Seitenstrasse
- in einem denkmalgeschützten - oder schützbaren - Altbau
- mit etwas Erfahrung: Besser eine grössere, unrestaurierte Wohnung als eine kleine, übersanierte Wohnung.

Im einzelnen würde ich es so begründen wollen: Man spart durch die Wohung im Zentrum. In aller Regel rühre ich mein Auto einmal pro Woche an, wenn ich an den Tegernsee fahre. Ansonsten brauche ich es hier nicht, es ist alles in Laufweite. Theater, Konzerte, Geschäfte, Cafes, mein Leben ist zu 100% in der Innenstadt, und dadurch bleiben die Transportkosten niedrig. Müsste ich nach draussen, gibt es keinen Ort, der nicht von hier aus am besten zu erreichen wäre. Innenstadt spart Geld und Zeit.

- natürlich ist es in der Stadt nicht gerade leise. Aber es reichen meistens 200 Meter Entfernung von den A-Lagen, dass es dort in der Nacht "doudelt" (tötelt), wie man in Bayern sagt. Ein Kneipenviertel ist in Ordnung, wenn es in Gehweite zu erreichen ist, aber es sollte nicht direkt in der Nachbarschaft sein. Solche Nebenstrassen der Altstadt haben oft ein gutes nachbarschaftliches Gefüge, in das man gerade als langfristiger Besitzer in der Regel schnell aufgenommen wird.

- Denkmalschutz verlangt natürlich behutsamen Umgang mit der Substanz, aber gewisse Dinge am Haus oder die Restaurierung sind teilweise steuerlich absetzbar, oder erhalten sogar einen Zuschuss, wenn die Kommune finanziell halbwegs gut dasteht.

- Überrestaurierte Wohungen sind wie gespachtelte Oldtimer: Man sieht ihnen ihre Macken und Probleme nicht an, der Pfusch liegt unter Putz und kann zu bösen Überraschungen führen. Aus meiner Erfahrung mit in diesem Beeich tätigen Fonds heraus würde ich behaupten, dass die Risiken solcher Wohnungen höher sind, als die Probleme der eigenen Restaurierung. Generell würde ich also eher zu einer unrestaurierten Wohnung greifen, die bei gleichem Preis mehr Raum bietet, und sie nicht innerhalb von 3 Monaten umbauen lassen, sondern langsam selbst Raum für Raum vorgehen, Detail für Detail vorgehen. Dann mal den Boden machen lassen. Oder die Fenster. Und sehr genau überlegen, welche Patina bleiben kann. Ein paar Jahre Zeit lassen. Man wird noch länger dort sein.



Letzteres hat auch mit der allgemeinen Preisentwicklung zu tun. Nachdem mein Objekt denkmalgeschützt ist, und ich alle Käufe entsprechend nachweisen muss, habe ich hier im Blick, wie sich die Preise für Farbe, Putz, Heizungsrohre und Kleinzeug verändert haben. (Letzte Woche: Hausabrechnung, das Übel des Vermietens). Von 2001 bis 2008 haben sich viele Preise gradraus vedoppelt. Und im nächsten Jahr erwarten meine Handwerker einen Preisanstieg von mindestens 10 bis 15 Prozent bei ganz normalen Baustoffen. Wer einen Armatur von Grohe aus den 60er Jahren hat, alte Porzellanschalter für das Licht oder Türen, die sich retten lassen: Nichts wegwerfen. In aller Regel ist das, was vor Jahrzehnten noch finanzierbar war, nicht nur auf langfristige Nutzung ausgelegt, sondern heute auch erheblich teurer. Ein Wasserhahn, der seit 50 Jahren klaglos seinen Dienst tut, wird ihn auch in den kommenden 50 Jahren erfüllen - ein billigeres Ersatzmodell, das ich in einer Wohnung vor 11 Jahren verbaut habe, hat letzten Winter dagegen den Abgang gemacht, und es mitsamt des Schadens zu ersetzen war nicht wirklich billig.

Diese Teuerung wird mittelfristig auf Mieten und Immobilienpreise durchschlagen. Nicht sofort, nicht überall, aber ich wage die Prognose, dass es derartige Objekte nicht mehr lang halbwegs günstig geben wird. Einfach, weil unter Berücksichtigung aller Kostenfaktoren und der sozialen und demographischen Entwicklung die Altstadt die grösste Sicherheit für das Geld bietet, das man dort investiert. Solange man es selber tut, mit der Bohrmaschine umgehen kann, gerne was werkelt und man sich nicht auf Projekt- und Steuersparentwickler verlässt.