An den Wurzeln schneiden

Es gäbe da einen hochspannenden journalistischen Beitrag zu schreiben: Über die Hypo Real Estate. Bei der kommt nämlich gerade das an das Licht, was ich hier schon seit längerem schreibe: Dass die Depfa gar nicht mal das arge Problem ist, sondern die Verwerfungen im Bereich der kommerziellen Immobilien. Daher auch der Gesamtverlust von über einer Milliarde im ersten Halbjahr.



Die weniger spannende Frage ist, wie die Abschreibungen zustande kommen. Wichtiger schiene mir die Frage: Bei welchen ausstehenden Krediten der Bank brennt es gerade? Wer hat sie in Anspruch genommen? Mit welchem Hebel? Und auf wessen Wunsch?

Und mit dieser Frage wären wir auch gleich wieder da, wo ich bin: Im bayerischen Voralpenraum mit seinen Seen und Reichen. Denn die Finanzierung von Gewerbeimmobilien läuft oft grob gesagt so: Initiator legt Fonds auf, Reiche kaufen Anteile, machen die Anlaufverluste steuerlich geltend und kassieren dann die Rendite. Dazu kommt dann noch ein üppiger Teil Fremdfinanzierung durch die Banken, und wenn alle Stricke reissen, bedient sich die Bank am Anteil der Gesellschafter und an der Immobilie. Theoretisch.

Blöderweise laufen solche Fonds oft genug eher schlecht. Das fängt schon mit dem Kapital der Anleger an: das ist bis zum Maximum gehebelt, um aus Frendkapital, das mit 6, 7 % zu verzinsen ist, maximale Steuernachlässe herauszuholen. Anders gesagt: Auch im Kapital der Anleger stecken Banken. Oder auch: Die Banken leihen sich selbst was.

Und das, was wirklich an Kapital der Anleger in solchen Fonds steckt, ist oft schon dadurch aufgefressen, dass die Baukosten höher wurden. Beispiel: Ein Initiator beauftragt einen Bauunternehmer, der er indirekt selbst ist. Ist zwar mitunter illegal, wenn es de facto zur Entnahme von Fondsvermögen kommt, aber oft genug hat der Initiator zusammen mit dem Vertrieb die Mehrheit der Stimmen im Fonds. Mitunter sitzen da gesellschafter mit drinnen, die gute Freunde des Initiators sind und ausser einer Absichtserklärung gar kein Geld abgegeben haben. Da kann man als Gesellschafter wenig machen. Und dann haben wir also Fonds, die kräftig ausgenommen wurden, und Immobilien, deren schöne Rendite heute nicht mehr funktioniert.

Und eine Bank, die ihr Geld zurück will. Eine Besonderheit dieser Fonds ist, dass die Kredite öfters mal eine Anschlussfinanzierung brauchen. Nachdem die HRE jetzt nicht so arg den tollen Ruf hat und selbst auch solche Deals in Zeiten der geldnot nicht unbedingt weiterführen möchte, ist die Suche nach anderen Banken, die diese Finanzierung übernehmen wollen, gerade etwas diffizil. Weil: Eigenkapital ist weg, geliehenes kapital ist weg, Immobilien sind noch nicht fertig oder anderweitig wertlos, Gesellschafter wehren sich gerichtlich gegen Nachzahlungen, und nun könnte sich die HRE natürlich hinstellen und vollstrecken - aber das ist auch uncool, weil das Geld zwar weg, aber die Schulden bei ihr und anderen Banken immer noch in den Büchern stehen. Autsch.

Aber solange die HRE gestützt wird und der Staat nachschiesst, läuft es weiter. Der Staat tut das Geld in die HRE, und die füllt damit Verluste auf, und viele Fonds können noch etwas weiter wurschteln. Und ich denke, es wäre jetzt eine hochspannende Sache, mal etwas über die Initiatoren solcher Fonds zu machen. Sie reden ja gern vom systemischen Risiko der HRE, aber man sollte doch auch mal die Herren benennen, die es besonders schlimm erwischen würde, wenn sich die HRE nicht mehr beim Staat, sondern bei jenen bedienen würde, denen sie die Kredite gab.

Edit: Weissgarnix schlachtet die Schleichwerber von der FTD.

Freitag, 7. August 2009, 12:00, von donalphons | |comment

 
DAS steht aber so nicht in der FAZ
Großes Lob an den (doppelten) Barchetta-Witwer: solche Berichte bitte immer Freitags, wenn ich wieder leicht angeekelt den Immobilienteil der FAZ aussortiere. Was keine Klage über die Zeitung sein soll - den Leser amüsiert auch, wenn in einundderselben Ausgabe widersprüchliche Meinungen zu lesen sind.

Vor allem der Neu-Euphemismus "Systemisches Risiko" könnte das Zeug zum Unwort des Jahres haben - und dürfte häufiger im Schadensersatzprozeß gegen die HRE fallen, wo es ganz ohne abgespreizten Finger zugehen dürfte.

Könnte es sein, daß auch für Hit-Blogger abgezäunte Gehege bereitgestellt werden (Subkultur, Etiquettedebatten etc.). D.A. möge mir den bescheidenen Wunsch erfüllen seine Lehre der Distinktionsmerkmale mit einer Prise "systemischer kapitalverbrechen" zu würzen.

Mehr nicht, danke sehr.

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Erstaunlicherweise ist die Resonanz erheblich grösser, wenn es um Nichtigkeiten geht. Ich verstehe es nicht, aber mei.

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genau das wollte ich heute sagen:
ich versteh´s auch nicht. Aber ich glaube, das weisst Du auch, denn ich hab´s schon oft genug zur Kenntnis gegeben...mit und ohne Schaum vorm Mund in meiner Wortwahl.

also doch: friede, freude, eierkuchen ? das kanns ja eigentlich nicht sein....

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Don, bist Du denn sicher, dass diese Beitrage weniger gelesen werden als die über die Nichtigkeiten?
Manch einem könnte es ja auch glatt die Sprache verschlagen, manch anderer redet vielleicht nicht mit, weil er das Gefühl hat, davon selbst zu wenig Ahnung zu haben (weshalb er ja hier mitliest).

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Sehr luxuriös dagegen die Situation der auf Schadensersatz klagenden Gläubiger: Wo hat man das schon mal, im Falle eines obsiegenden Urteils ohne jedes Risiko jede beliebige Summe beitreiben zu können? 80 Millionen Schuldner!

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Habe erst mal überlegt, aber gut.

Ich habe bis Mitte der 90er Neubau-Immo-Fonds als Projektentwickler mit konzipiert und vertickert. Gleiches Phänomen wie in den 80er Jahren, als Besserverdienenden Standort und Lage latte waren, für 6-und 7-stellige Beträge Immobilien- und Beteilgungen nur nach Höhe der Verlustzuweisungen beurteilten und sich gradezu mit physischer Gewalt in die Notariate drängelten, um aus möglichst 250-300% Quote noch den Weihnachtsnerz für die bessere Hälfte vom Finanzamt bezahlt zu bekommen.

Lieber einem Bauträger Geld schenken, wie dem Amt für moderne Christenverfolgung, Fianzamt.

Mit dieser Nummer war dann Anfang der 90er durch die Verlustbegrenzungen Schluss. Ab da lief die Numer dank unbegrenzter Kreativität der "Branche" anders. Ich habe selbst Anfang der 90er Jahre erlebt, wie Banken ehrlich + schlank gerechnete Projektfinanzierungen geprüft haben. Den Kreditprüfern ging es nur um eins, um Umsatz und davon möglichst viel. War das Gesamtvolumina zu gering, aber die Obergrenze der zulässigen, vertretbaren Funktionsträgergebühren auch schon erreicht, musste man als Projektentwickler ganz einfach nur die Baukalkulation nach oben "justieren", was kein unangenehmer Gag war, weder für den Projektentwickler und Bauträger, noch für die ganzen Funktionsträger und deren Gebühren, Steuerberater, Notare, Vertriebe etc. und last but not least, die Banker.

Der Hit war bei richtigen Grossprojekten, zumeist reinen Gewerbeimmobilien, wo externe Bewerter, Immobiliensachverständige oder Valuation-Spezialisten mit hinzugezogen werden mussten. Das ging so: Der Projektentwickler rief 2-3 dieser Experten an, die machten auf die Schnelle eine Kurzbewertung und wer mal eben 30% und mehr über seinen Kollegen lag, bekam den Auftrag (von dessen Honoraren sich der Don seinen Sunbeam 1:1 mit der Hand neu hämmern lassen könnte). Lag dessen Expertise beim Banker auf dem Tisch, schickten die Banker nicht mal mehr einen eigenen Experten vor Ort hin, um die Plausibilität zu prüfen (so ähnlich liefen die Nummern auch bei Doc Schneider).

Ich will hier nicht dozieren, weil aus den ganzen Schrottimmobilien-Prozessen weiß man ja heute größtenteils, wie es funzte und mit welchen Folgen für die Käufer. Ich kannte und kenne Fonds-Gesellschafter, die heute nach fast 20 Jahren noch die gleiche Restvaluta haben, wie bei Fianzierungsbeginn, Never-ending-Story, deren Glück es nur ist, dass Banken nur durch das alpträumeerzeugende Wort für Bonusmanager, Wertberichtigungsbedarf, abgehalten werden, nach Basel II sogar vorgeschriebene Neubewertungen, durchzuführen.

Der Berliner Gutachterausschuss hat kürzlich ermittelt, dass in Berlin die Immobilienpreise in den letzten 5 Jahren um bis zu 50% gefallen sind. Von mir bekannten Kreditnehmern dort ist mir keiner bekannt, der von seiner Bank so wie das früher üblich war, die Aufforderung erhalten hätte, neben teilweise rückständigem Kapitaldienst, mal ein bißchen frisches Eigenkapital oben drauf zu legen, und zwar flott bitteschön.

So wie für mich momentan die Aktienkurse irgend wie künstlich oben gehalten werden, der Deibel weiß wie und wie lange die Nummer noch geht, ist es aus meiner Sicht mit den Immobilienpreisen. Ob Berlin, Frankfurt oder anderswo. In einer internen Bankstudie von vor 4 Jahren wurde mal von einer Wasserstoffbombe gesprochen, die etwa 100 - 120 Milliarden Euro bei den Banken wegpusten könnte.

Ich schätze mal ab 01.10. kommt so langsam auch hier The Day before. Vielleicht nicht der große Bail-Out, aber für manche dürfte es reichen.

So, Depressionsschalter wieder aus. Das neue 24-70mm Objektiv noch einpacken und ab gehts zum Ring, wo ich morgen in einem Benz SSK eines Freundes mal endlich einen meiner Lebensträume für die Restlebenszeit, ein paar Runden über die Nordschleife, erfüllt bekomme und Feinstaub erzeugen werde, viel Feinstaub. Geburtstagsgeschenke können selten zwar, aber auch mal so wirklich richtig Freude machen.

Ohne Geschirr auf dem Armaturenbrettdeckel,
Sterngucker

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Die Branche kann ja auf eine lange Tradition zurückblicken. Über IOS in den 60ern, Bauherrenmodelle von Bestverdienenden zur Steuerminderung in den 70ern, die auf einmal sichere Immobilienanlage in den 80ern, der Einheitsboom mit dem endgültigen Vordringen dieser Kapitalanalageform in Normalverdienerkreise und die Not der Initatoren durch weitergehende Einschränkung der Steuervorteile nach der Jahrtausendwende.

Wirklich erfolgreich war das für die Anleger jedoch nie.

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Wirklich erfolgreich ist das Modell ganz am Ende: Wenn der Käufer/Ersteigerer die schon zweimal chemisch gereinigte Immobilie für kleines Geld kauft, nachdem der ursprüngliche Anleger und die Bank schon richtig schön Geld verbrannt haben. Gut, der ursprüngliche Anleger saß möglicherweise mit im Boot und hat bei offzieller Insolvenz und nunmehrigem Aufenthalt auf einer sonnigen Kanareninsel zumindest ordentlich Kickback in der Tasche, so dass nur die Bank die Dumme ist. Übrigens sitzen gerade in Rhein-Main 14 Beschuldigte in U-Haft wegen sowas: Drücker, Steuerberater, zwei Notare ...

So, nun nach dem Getriebe am Spitfire schauen. Synchronisierung vom zweiten zum dritten Gang bereitet Sorge, dabei sollten doch Urlaubsausflüge anstehen.

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anderl,

das mit der zweiten, dritten Versteigerung haut bei ETW's, EFH's und zum Teil auch bei mittleren und größeren Wohngebäuden hin. Bei größeren Objekten, vor allem wenn sie mittelfristig noch mal richtig gute Erlöse + Wertsteigerungen versprechen, greifen das die Banken über Absprachen mit präferierten Käufern und Ausbietungsgarantien, von denen am Versteigerungstermin kaum einer was weiss, mittelbar selbst ab.

Dort wo die Banken wirklich mal am Ende die Scheisshauskarte in der Hand halten, haben sie meistens gepennt. Aber da haben sie schon mal kurz vor dem Platzen einer Immobilienblase, Dank Schröder & Co, vor Jahren das Mittel der Verbriefung von Forderungen erhalten, dürfen ihre Non-Performing-Loans zu Spielgeld machen, wo sie dann als todsichere langfristige Anlagen bspw. in diese besch..... Riester-Pläne und andere Never-come-back-Money Anlagen vergraben werden. Verluste haben die Banken heute im Gegensatz zur Doc-Schneider-Ära, fast nie.

Gucke mal in den Vorstand und Aufsichtsrat der DVAG, Deutsche Vermögensberatung AG, wer da heute von der Ex-Polit-Society alles drinsitzt. Die Wertschöpfungskette hört bei den Banken noch nicht auf.

Viel Spass beim Schrauben.

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Sterngucker, ich bekomme ja nur die kleineren Sachen mit, aus den Niederungen der über die angebliche Steuerersparnis schöngerechneten Objekte. Da reicht die 20. oder 30. Versteigerung nahezu unverkäuflicher Objekte irgendwo in der Pampa dann aus, dass mal ein Filialleiter der finanzierenden Bank den Hut nehmen muss. DVAG? Kenne ich nur als Entsorgungsbetrieb der CDU für deren alt- und ausgediente Abgeordnete.

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Vielleicht
stellt sich ja heraus, dass wir am Ende auch so etwas wie AIG im Land haben oder eine deutsche Ausgabe des Oppenheim-Esch-Fonds. Dann könnte man denken, es gäbe eine systemische Komponente, die ein sehr privates System mithilfe der Steuerzahler sehr lukrativ finanziert. Da beides in Deutschland undenkbar ist, wird also glücklicherweise niemand Milliarden vom Steuerzahler steuerfrei einheimsen können. Und keine Bank würden diesem System auch nicht irgendwie durch das Aufkaufen einer feinen Privatbank nahekommen.

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Geschlossene Fonds ...
Wie schon vorher erwähnt, ist das alles ja nicht besonders neu - und wenn man die Dokumentation einigermaßen ernsthaft (also nicht zu gierig) liest, konnte man da schon früher sehen, dass es da Probleme gibt - weiche Kosten zwischen 15-25% müssen halt auch erstmal verdient werden. Es gibt auch schöne Geschichten z.B. über die Berliner LBB-Fonds aus den 90ern. Und wer Immobilien zu langweilig findet, soll sich mal Filmfonds anschauen.

Da landen wir dann wieder bei Dons Mantra, dass man Immobilien nur in 1a Lagen kaufen soll. Leider gab und gibt es davon viel zu wenige für all die steuersparenden Anleger.

Wenn die Banken dann anfingen, die EK-Anteile auch noch für die Anleger zu finanzieren, dann gibt es dafür von mir so gar kein Mitleid. Weder für die Bank (wie bescheuert muss man denn dafür sein?) noch für die Anleger.

und die HRE ist ja auch nicht die einzige Immobilienbank, die auf einen grossen Berg Probleme zuläuft. Den anderen großen Häusern geht es ja nicht anders.

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In gewisser Weise hat die HRE in diesem Bereich aber ein famoses Klumpenrisiko, weil sie darauf spezialisiert ist, Verbriefung hin, Absicherung her. Und sibald es eine Debatte um die Umsatzsteuer gibt und die Leute auf die Konsumbremse treten, wird es richtig eng für die Fonds.

Das Problem mit der Lage ist bei Gewerbeimmobilien, dass die Lage tatsächlich irrelevant ist. Die Bemessungsgrenze sind die Mieteinnahmen. Grob gesagt: Die Miete sollte die Ausgaben in 12 bis 15 Jahren eingespielt haben, und dann wird noch weitere 15 Jahre verdient (theoretisch). Deshalb sind solche Projekte auch so anfällig gegen geringere Mieten und Mietausfälle. Gerade jetzt.

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Gewerbeimmobilien - Großes Ja, mittleres aber: Ja, die Lage ist theoretisch uninteressant, deswegen nimmt man ja auch multiples der Mieteinnahmen (Triple Net) und schaut sich die als potentieller Erwerber (oder Finanzierer) die Mieter und die durchschnittliche Dauer der Mietverträge so genau an - das entspricht eben einer risikogewichteten Zinsfindung bei einem Unternehmenskredit.

Das "aber" dabei ist, dass die Lage doch eine Rolle spielen kann, wenn es um Anschlussmietverträge nach Ablauf der ersten Mietperiode geht, Stichwort Wiedervermietbarkeit etc.

Meine Erfahrung der letzten Jahre ist leider, dass Gewerbeimmobilien in 1b und 1c Lagen viel stärker im Wert sinken, wenn die Konjunktur abschmiert und zwar nicht nur im simplen Vergleich zu 1a-Lagen, sondern vor allem auch im renditeadjustierten Vergleich (was halt auch bedeutet, dass diese Objekte in der Vergangenheit einfach zu teuer verkauft wurden).

Womit wir wieder bei der HRE wären, die einfach Mengen davon auf den Büchern hat und keine Möglichkeit mehr, es zu verstecken.

Und zu den Fonds - die Nachrichten aus Hamburg sind auch ganz spannend - die allermeisten Schifffonds sind zur Zeit unter Wasser (SCNR) und dahinter stehen Finanzierungen der HSH und der Dresdner Bank.

Bleibt spannend.

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Mir klingen noch die Worte der Experten im Ohr, als die Landesbanken-Krise sich abzeichnete: Die HSH sei die einzige Landesbank mit einem klaren zukunftssicheren Geschäftskonzept.

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