Genau das wollen die ja. Um meine Wohnung dann als Eigentumswohnung zu Wucherpreisen an den (kleinen) Mann zu verscheuern. Dies ebenfalls mit dem Argument, das sei eine prima Altersvorsorge.

Aber steigen bei uns die Zinsen erstmal auf 7% (nächstes Jahr?) dann zahlt der Eigentümer einer solcher Wohnung im Monat Annuität plus Nebenkosten plus Investitionsrücklagen summa summarum über 900 Euro/Monat für eine Wohnung, die sich z.Z. hier für maximal 600 Euro vermieten läßt, selbst wenn er das Geld cash auf den Tisch legt (Stichwort Opportunitätskosten, also die Zinsen, die er kriegen würde, wenn er das Geld nicht in der Wohnung bindet, diese Kosten rechnet ihm seine Bank nämlich nicht vor!).

Also schön blöd, wer heutzutage eine solche Eigentumswohnung zu dem geforderten Preis kauft. Würde die Wohnung die Hälfte kosten, dann sähe die Rechnung natürlich anders aus. Interessant ist, dass die Hälfte genau der Preis ist, zu dem Thyssen Krupp vor 3 Jahren die Wohnungen an den Hedge-Fond verkauft hat :-)

PS: Kann sogar sein, dass ich demnächst aussziehe. Aber das kostet auch 5000 Euro nich wahr?

Da erkennt man die "Denke" des Maklers, der das größte Gegenargument gegen den Kauf einer Wohnung einfach ausklammert. Mit Zinsen meinte ich nicht die Zinsen, die man bezahlt, wenn man einen Kredit aufnimmt, sondern die, die man nicht (!) bekommt, weil man das Geld in der Wohnung bindet! Beispiel: Ich kaufe eine Wohnung cash (!) für 100.000 Euro und bekäme alternativ dafür bei einer guten Festgeldanlage auf 10 Jahre 7 Prozent Zinsen. Dann sind das 7000 Euro im Jahr, die ich nicht mehr bekomme, wenn ich die Wohnung kaufe. Das sind 583 Euro im Monat die ich als Eigentümer (!) auf meine 200 Euro Nebenkosten (8% Steigerung pro Jahr) und 50 Euro Investitionsrücklage (noch ohne Energiesanierung) draufzahle, also insgesamt 833 Euro. Als Eigentümer!

Klar rechnet der Makler das seinen Kunden nicht vor ;-). Der macht nur eine Liquiditätsrechnung. Da fehlen die Oppurtunitätskosten von 583 Euro und es sieht verkaufsfördernd so aus, als ob der Eigentümer im Monat weniger Kosten hat als der Mieter. Das ist aber eben nur eine Liquiditätsrechnung. Lieschen Müller kauft das dem Makler ab und kauft die Wohnung.

Ich mache hier aber eine Investitionsrechnung! Und das kann eigentlich nur die wirkliche Entscheidungsgrundlage für einen vernünftigen Wohnungskauf sein. Dass diese betriebswirtschaftliche Methode nicht zum Repertoire der Makler gehört, ist mir klar! Verkauft man ja nix mehr :O) (Scheinen die noch nix von gehört zu haben. Berufsbedingte Bildungsparalyse)

PS1: Warum hat Thyssen Krupp nicht direkt für 50.000 Euro an Eigentümer verkauft? Ich behaupte ja, dass Makler und Heuschrecken komplett überflüssig sind. Das sind übrigens 6000 Euro mehr als tatsächlich pro Wohnung über den Tisch gegangen sind. Für den Differenzbetrag hätte man bei 48.000 Wohnung durchaus eine kleine "Verkaufs-GmbH" gründen können, die den Vertrieb übernommen hätte. (Währe das nicht ein Modell für den anstehenden Verkauf der LEG-Wohnungen hier in NRW?)

PS2:In der Rechnung fehlen noch zwei Dinge. Natürlich spart der Eigentümer die Grundmiete. Diesen Betrag könnte er anlegen für 7 Prozent. Dagegen fehlen in der Rechnung die erforderlichen Energiemodernisierungskosten. Die schätze ich auf ungefähr 20.000 Euro pro Wohnung. Das kriegt der Eigentümer sogar noch zinsgünstiger als 4 Prozent mit Förderung. Hilft ihm aber nix. Auf der anderen Seite fehlen ihm die 7 Prozent aus einer alternativen Anlage. Beide Aspekte heben sich mehr oder weniger zinstechnisch gegenseitig auf, weil die Miete erst nach und nach kumuliert, die 20.000 Euro aber möglichst bald investiert werden müssen, denn die Energiekosten steigen auch mit 8% und erzeugen einen Zinseffekt bei den Nebenkosten!

So unrealistisch ist meine Rechnung eben nicht!

@kinomu

Da geb ich Dir teilweise Recht. Ich kenn' mich mit Festgeld nicht so gut aus. Ich selber erziele mit meinen paar noch relativ konservativ angelegten Kröten allerdings wesentlich mehr als 7 % Rendite nach Steuern. Und die Zinsen steigen zur Zeit weltweit. Schon bei 6% erzielbaren Zinsen (nach Steuern) liegt die Vergleichsmiete oberhalb der am Markt für solche Wohnungen erzielbaren Miete.

@derherold

Die Frage ist sicher berechtigt, ob der "kleine Mann" auf andere Anlageformen ausweichen kann, als eben "sicheres Festgeld". Deshalb ist es ja so wichtig, Hedgefonds u.ä. stark zu reglementieren, damit solche Entwicklung wie z.Z. nicht die etwas "vielversprechenderen" Altersvorsorgen jederzeit vernichten können!

Dem "Top20-Experten" für Wohnungsprivatisierung" muss ich allerdings entgegenhalten, dass ich durchaus viel von dem Genossenschaftlichen Ansatz halte. Unsere Politiker haben allerdings in letzter Zeit die Ohren vollgequatscht bekommen von den Lobbyisten der Privatisierungsideologen und die Gesetzgebung devot auf die Heuschrecken zugeschnitten (z.B. Mietrecht), so dass alternative Ansätze zur Zeit aus dem öffentlichen Bewußtsein getilgt wurden.

Die Energiepreissteigerungen habe ich übrigens aus meinem Ansatz rausgelassen, weil sie tatsächlich sowohl für Mieter als auch Eigentümer gelten. Deshalb ist ja eine Halbierung frühzeitig so wichig. Die Modernisierungskosten kann man dann auch nur bis maximal Mietspiegel umlegen (vielleicht liege ich da aber falsch).

@stuck-und-dielen

Es gibt in NRW an Überangebot an solchen Wohnungen. Die Mietpreissteigerungen in den Mietspiegeln wurden in letzter Zeit durch die Heuschreckengeschäfte verursacht, nicht sosehr durch die tatsächliche Nachfrage. Deshalb würde ich bei solchen Wohnungen wirklich nicht auf Wertsteigerungen spekulieren :-)

@strappato

Insofern voll und ganz mit Deinem Fazit dacord.

Wer glaubt (in the long run), wird selig (oder ist Berufsoptimist :-)

Ich glaube, die Phänomene, die hier beschrieben werden, fallen unter das Stichwort "Gentrifizierung". Deutsche Städte waren (!) mal im Ausland dafür berühmt für die gesunde soziale Durchmischung.

@derherold, Thema "langfristig"

Ok, ich erkläre es noch einmal speziell für die Berufsgruppe "Makler".

Der Unterschied ist der zwischen "Liquiditätsrechnung", also die Beantwortung der Frage, ob sich jemand ein eigenes Heim überhaupt leisten kann. Klar wird das von der Bank gecheckt. Deshalb gehen auch wenige langfristig pleite. Außer in den USA. Dort scheint auch diese Finanzierungsrechnung unüblich gewesen zu sein.

Die andere - bei Maklern mental ausgeblendete - Methode heißt "Investitionsrechnung". Dort wird ausgerechnet, ob sich eine Anschaffung lohnt! Und diese Methode scheint hierzulande außerhalb der Betriebswirtschaft nicht bekannt zu sein.

Aber selbst schuld, wer zwar nicht Pleite geht, aber bis kurz vor die Rente ein Sklave seiner Bank bleibt. Schätze, dieses Schicksaal teilt der überwiegende Teile der Eigenheimbesitzer inklusive der Gesamtschullehrer.

Aha, jetzt bleiben als Argumente nur noch die soften "Imagefaktoren". Ok, Erben ist natürlich schön, aber nur für die Erben, der Beerbte schaut in die Röhre. Ist natürlich ein schönes Gefühl! Also noch ein Softfaktor.

Klar, für Verkaufer gilt es, die "Imagereagierer" zu identifizieren, denn die kann man mit den Statussymbolen keilen.

Mit den "Faktenreagierern" hat man es dagegen schwer, nicht wahr? Es soll übrigens auch Paare geben, in denen "Er" sich nicht zu Tode schuften muss, damit "Sie" mit der Doppelgarage prahlen kann. Ätsch zurück! Dafür kann man sich später mal vielleicht 'ne Weltreise leisten.

Und vererben kann man seinen Kapitalstock auch noch! Und die Kinderchen werden es einem danken, anstatt die immobile Immobilie renovieren zu dürfen.